Cách tính m2 xây dựng phần thô

Các nhà thầu thường đưa ra số liệu diện tích tổng tính bằng m2 làm cơ sở tính chi phí xây dựng. Nhưng nhiều khách hàng thường không biết cách tính m2 xây dựng nhà ở thế nào là hợp lý và không biết số m2 mà nhà thầu đưa ra có chính xác và hợp lý không. Dưới đây Kiến Trúc TTA chúng tôi xin được tư vấn cho quý vị về cách tính m2 xây dựng nhà ở để quý vị có thể tự tính toán được sao cho hợp lý nhất với ngôi nhà của mình

Nền đất

• Gia cố nền móng công trình: Loại hình gia cố nền đất sẽ được quyết định tùy theo điều kiện đất nền, điều kiện thi công. (ví dụ: sử dụng cừ tràm hoặc sử dụng cọc ép hoặc cọc khoan nhồi … hay là không cần gia cố mà chỉ làm móng băng). Phần này thông thường sẽ được báo giá cụ thể sau khi khảo sát.
• Gia cố nền trệt bằng phương pháp đổ bê tông cốt thép tính 20% diện tích

Móng

• Móng đơn: không tính
• Móng cọc: tính 50% diện tích
• Móng băng: tính 50% diện tích
• Móng bè: tính 100% diện tích

Tầng hầm

Tầng hầm được tính dựa trên chiều sâu hầm(A) so với cốt vỉa hè(đỉnh ram dốc hầm)

• Hầm có độ sâu  A<1.5m so với code đỉnh ram hầm thì tính 150% diện tích
• Hầm có độ sâu 1.5m<A<1.7m so với code đỉnh ram hầm thì tính 170% diện tích
• Hầm có độ sâu 1.7m<A<2.0m so với code đỉnh ram hầm thì tính 200% diện tích
• Hầm có độ sâu A>2.0m so với code đỉnh ram hầm thì tính 250% diện tích

Sân vườn

• Phần diện tích có móng: tính 70% diện tích
• Phần diện tích không có móng: tính 50% diện tích

Tầng trệt, Tầng lầu

• Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích
• Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 60% diện tích

Ô trống thông tầng

• Diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường
• Diện tích trên 8m2 tính 70% diện tích
• Có diện tích lớn hơn 15m2 tính 50% diện tích

Sân thượng

• Diện tích có mái che:      100% diện tích
• Diện tích không mái che: 50% diện tích

Phần mái

• Mái bê tông cốt thép, không lát gạch: 50% diện tích của mái
• Mái bê tông cốt thép, có lát gạch: 60% diện tích của mái
• Mái ngói vì kèo sắt:                                 70% diện tích nghiên của mái
• Mái bê tông dán ngói:                              85% diện tích nghiên của mái
• Mái tôn:                                                    30% diện tích của mái

Muốn tính đơn giá xây nhà phố theo cách tính diện tích, bạn cần phải lưu ý đến việc tính diện tích của tất cả các phòng ốc trong nhà, bao gồm mái hiên, các tầng ( nếu có), phần sân thượng theo số phần trăm diện tích đã nêu như trên. Hiện nay, phương pháp tính đơn giá xây dựng theo diện tích là phương pháp phổ biến và được ưa chuộng nhất.

Ví dụ: Tính giá xây dựng phần thô công trình với qui mô 1 trệt, 3 lầu(hình trên) với kích thước 4m x 12m=48m2, sân trước 3m, với đơn giá xây thô 3.300.000 vnđ/m2

• Móng băng: 48m2 x50% = 24 m2
• Tầng Trệt:   (3m x 4m) x 70% + (9m x 4m) x 100% = 44,4 m2
• Lầu 1: (sê nô 1m)  1m x 50% + (8m x 4m) x 100%  = 32,5 m2         
• Lầu 2:            (8m x 4m) x 100% = 32 m2
• Lầu 3: (sân thượng 4m)  (4m x 4m) x 50% + (4m x 4m) x 100% = 24 m2
• Mái(bê tông + tôn):        (2m x 4m) x 50% + (2m x 4m) x 30%    = 6,4 m2
• Tổng diện tích:  24 + 44,4 + 32,5 + 32 + 24 + 6,4 = 163,3 m2
• Chi phí xây thô: 163,3 m2 x 3.300.000 vnđ = 538.890.000 vnđ (~ Năm trăm bốn mươi triệu)

Đơn giá xây nhà phố chịu sự chi phối của các yếu tố sau:

• Thiết kế kiến trúc của công trình
• Chất lượng nguyên vật tư xây dựng
• Diện tích tổng xây dựng
• Thời điểm thi công
• Vị trí công trình
• Hình thức thi công (chỉ sử dụng nhân công xây thô, hoặc thi công hoàn thiện)

Dựa trên những yếu tố cơ bản này, mà các đơn vị thiết kế thi công xây dựng sẽ đưa ra bảng dự toán chi tiết cho khách hàng, cũng như báo giá đơn giá xây nhà phố cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng xây dựng.

Thị trường hiện nay cung cấp cho quý khách hàng 3 gói xây dựng với những đơn giá khác nhau:

– Đơn giá nhân công xây dựng

• Chủ nhà tự lo nguyên vật tư xây dựng từ A-Z, nhà thầu chỉ lo nhân công
• Đơn giá nhân công xây dựng nhà phố dao động trung bình từ 1.100.000 – 1.300.000đ/m2

– Đơn giá nhân công và vật tư hoàn thiện

• Nhà thầu lo hoàn toàn nhân công và vật tư xây dựng phần thô
• Đơn giá nhân công xây dựng phần thô dao động trung bình từ 3.200.000 – 3.400.000đ/m2

– Đơn giá xây dựng trọn gói

• Nhà thầu lo toàn bộ nguyên vật tư trọn gói (trừ nội thất) từ A-Z, chủ nhà không phải chi trả thêm bất cứ khoản nào.
• Đơn giá xây dựng trọn gói dao động từ 4.300.000 – 6.500.000đ/m2

Sau khi có diện tích tổng xây dựng như đã hướng dẫn tính ở phần trên, cùng với đơn giá xây dựng cụ thể trong phần này, quý khách hàng chỉ việc lấy tổng diện tích xây dựng nhân với đơn giá, sẽ ra tổng chi phí cần đầu tư xây dựng cho công trình của mình. Đây chỉ là cách tính tham khảo, để giúp quý khách hàng dự trù kinh phí trước khi quyết định cân nhắc đầu tư, xem có hợp với nguồn tài chính hiện có của gia đình. Để có dự toán xây dựng chính xác và cụ thể, sát nhất với công trình, thiết nghĩ bạn nên nhờ sự tư vấn của những công ty chuyên nghiệp

***Lưu ý cơ bản về cách tính đơn giá xây nhà phố

Thứ 1: Mỗi đơn vị thi công khác nhau, sẽ có cách tính đơn giá xây nhà phố khác nhau. Phần móng, cọc mỗi đơn vị sẽ có những phương án thi công riêng, cho nên việc đơn giá được nhân trội lên với hệ số xây dựng quy ước của mỗi đơn vị là chuyện thường thấy.

Thứ 2: Nguyên vật tư sử dụng có nhiều loại, với chất lượng và mức giá khác nhau. Nguyên vật tư chất lượng trung bình sẽ có đơn giá thấp hơn so với nguyên vật tư chất lượng cao. Khi tính đơn giá xây nhà phố, quý khách hàng không nên chỉ chăm chú vào đơn giá mà bỏ qua yếu tố chất lượng.

Thứ 3: Nhìn chung diện tích xây dựng càng lớn, thì đơn giá xây dựng tính theo m2 sẽ càng giảm.

Thứ 4: Cách tính đơn giá xây nhà phố chỉ có tính chất tham khảo trong một thời điểm nhất định, để có đơn giá chính xác, bạn cần cập nhật thông tin mới nhất từ thị trường xây dựng về các yếu tố như: đơn giá nguyên vật tư, đơn giá nhân công, đơn giá xây trọn gói mới  nhất ở khu vực mình định xây dựng.